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요즘 미분양주택의 양도소득세 감면시한을 앞두고 “밀어내기 분양”의 양상을 띠고 있다는 얘기가 나오고 있다. 분양시기를 앞당기면서까지 왜 이렇게 건설업체들이 민감하게 반응하는 것일까? 주택의 구입의사가 있는 수요자들이 구입의사결정에 있어 결정적인 판단기준이 될 수 있는 세제혜택이 곧 끝나기 때문이다.
성실한 납세의무가 그 나라 국민된 자의 신성한 의무임은 두말한 필요가 없는 것이겠지만, 납세의무자로서는 살아가는데 필요한 수많은 지출항목 중 단일항목으로서 가장 큰 지출항목으로 느껴지는 것을 부인하기 어렵다. 특히나 부동산은 지난 시간동안 인플레이션과 디플레이션의 출발점이 되어왔으며, 따라서 국가적으로 건강한 부동산 거래시장을 조성하기 위하여 시장환경에 따라 세금정책도 변화되어 왔다.
작년 말 전 세계적인 금융위기에서 시작된 고통은 국내 부동산시장에도 심각한 영향을 미쳤으며, 여기에 고통을 줄이기 위한 여러 가지 세제개편안이 시행되었다. 그 중의 하나가 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세 과세특례규정이며, 2010년 2월 11일이 지나면 특례혜택을 적용받을 수 없게 된다.
미분양주택의 취득자에 대한 혜택은 크게 3가지다. 첫째는 양도소득세의 감면적용이며, 둘째, 다주택보유자에게도 장기보유특별공제를 적용하고, 단기양도인 경우에도 일반세율을 적용한다. 셋째, 1세대 1주택 비과세와 다주택중과세를 적용할 때 해당 미분양주택을 주택 수로 보지 않는다는 점이다.
서울을 제외한 지역에 소재하는 미분양주택을 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간(비거주자의 경우에는 2009년 3월 16일부터 2010년 2월 11일까지의 기간)(이하 “특례기간”이라 한다) 중에 건설사로부터 최초로 매매계약을 체결하고 취득한 경우에는 취득일로부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세 100%를 감면하며, 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 수도권과밀억제권역 안의 지역의 경우에는 60%를 감면한다.
여기서 5년간 발생한 양도소득금액은 단순히 보유기간비율로 계산하는 것은 아니며 보유기간별 기준시가변동율을 통하여 계산한다.
감면대상 미분양주택은 특례기간 중 "취득"한 주택을 대상으로 규정하고 있으며, 세법상 취득시점은 대금청산일이다. 미분양주택의 감면을 적용받기 위해서는 이 기간 중에 매매계약과 대금의 지급까지 모두 완료되어야 하는 것이지만, 대금지급요건에 있어서는 이 기간 중에 계약금이 지급되었다면 잔금지급이 특례기간 이후에 이루어져도 감면대상이 되는 것으로 규정하고 있다.
또한 수도권과밀억제권역안의 지역은 대지면적이 660㎡ 이내이고, 주택의 연면적이 149㎡ 이내인 주택에 한정하며, 공동주택의 경우에는 전용면적을 기준으로 149㎡ 이내여야 한다. 그 밖의 지역인 경우에는 면적에 제한 없이 모든 미분양주택이 감면을 적용받을 수 있다.
미분양주택취득자가 당해 주택에 대하여 1세대 1주택으로서 비과세를 적용받을 수 있다면, 감면은 큰 의미가 없기 때문에 오히려 2주택 이상 보유자에게 혜택이 크다고 할 수 있다. 당해 주택을 양도할 때에는 다주택보유자에게도 장기보유특별공제를 적용하고, 단기보유자에게도 일반세율을 적용하며, 1세대 1주택 비과세와 다주택 중과세를 판단할 때, 당해 미분양주택을 주택 수에 포함하지 않기 때문이다. 즉, 미분양주택을 포함하여 2주택 이상의 보유자는 보유주택의 양도순서에 따라서 2채에 대하여 비과세를 적용받을 수 있으며, 당해 주택에 대해서는 보유기간에 불구하고 일반세율을 적용받을 수 있고, 3년 이상 보유한 경우에는 장기보유특별공제도 적용받을 수 있다.
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