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저금리가 지속되고 마땅한 투자처를 찾지 못한 부동자금들이 지속적으로 늘어나고 있는 가운데 2009년 하반기 들어 주식시장 반등, 환율시장 안정, 경상수지 흑자 등 경기회복에 긍정적 징후들이 하나둘씩 나타나면서 부동산시장이 점차 회복세를 보이자 경매시장도 연일 인산인해를 이루고 있다.
하지만 감정가격을 뛰어넘어 고가에 낙찰되고 신건임에도 첫 입찰에서 낙찰되는 사례가 눈에 띄게 늘어나고 있는 현상에 대해 논란과 함께 우려의 목소리도 점점 커지고 있다. 한편에서는 거품 내지 과열현상이라고 주장하고 있는 반면, 다른 한편에서는 부동산시장이 대세적 상승기로 접어들기 직전에 나타나는 당연한 현상 즉 본격적인 상승장의 전조현상으로 해석하고 있다.
그렇다면 이처럼 엇갈린 시각 속에서 우리는 2009년 하반기 경매시장을 어떻게 내다보아야 할까? 이에 대한 해답은 의외로 간명하다. 실물경기 회복 여부, 금리인상 여부 및 대출규제(LTV 또는 DTI) 강화 여부에 달려있다고 보면 된다. 실물경기가 회복된다면 가처분소득의 증가로 부동산에 대한 수요가 급증할 것이다. 반면, 정부가 금리를 인상하거나 대출규제를 강화한다면 이는 가처분소득의 감소로 이어져 부동산에 대한 수요가 급감하고 투자 역시 실종될 것이다.
구체적으로 2009년 하반기 경매시장을 전망해보자.
첫째, 부동산경기를 비롯해 실물경기의 회복을 예측해 볼 수 있는 각종 국내외 경기지표들에 주목할 필요가 있다. 특히 2008년 하반기 이후 본격화된 전세계적 경제위기가 미국발 금융위기에서 비롯되었음을 감안할 때 미국시장의 경기회복과 관련된 주요 경기지표에도 각별한 관심을 가져야 할 것이다.
그런데 다행스럽게도 2009년 하반기 들어 경기선행지표인 주가지수가 국내외적으로 꾸준히 상승세를 보이고 있고 소비심리지표인 소비자태도지수도 점차 개선되고 있어 실물경기 회복에 대한 기대감이 현실화되고 있는 듯하다. 만일 현재와 같은 경기회복 추세 속에 특별한 악재만 돌출되지 않는다면 부동산경기의 회복 내지 반등기조는 계속될 것이고 이는 경매시장에도 고스란히 반영될 것임이 틀림없다. 통상적으로 경매시장의 경우 부동산시장이 침체기에서 회복기로 전환되는 시점일 때 가장 큰 수익을 안겨주고 있는데 이런 점에서 2009년 하반기는 경매시장의 또 다른 호경기로 기록될 것이다.
둘째, IMF 경제위기 이후 최악의 부동산시장 침체기라 불려지고 있는 2008년 하반기부터 2009년 상반기에 이르기까지 부동산시장이 뚜렷한 회복징후를 보이지 못함에 따라 침체의 장기화에 따른 실망 매물과 금융기관의 대출상환 압력에 따른 채권변제용 매물의 급증으로 2009년 하반기 경매물건은 전년 동기보다 더 늘어날 것이다. 결국 2009년 하반기 경매시장은 유찰에 따른 재입찰 물건(기존 매물)과 새로이 경매시장에 입찰되어지는 신건(신규 매물)들로 넘쳐나 적어도 물량적인 측면에서 만큼은 그 어느 해 보다 풍족할 것으로 보인다.
셋째, 2009년 하반기에는 입찰되어지는 경매물건의 수가 증가하는 것만큼 입찰 선택의 폭도 넓어질 것이다. 장기간의 실물경기 침체로 아파트는 물론 단독주택, 다가구, 다세대, 근린상가, 단지내상가, 오피스텔, 공장, 토지 등 종목의 구분없이 각양각색의 부동산이 경매시장으로 유입될 것이다.
넷째, 2009년 하반기 아파트 경매시장의 경우 서울 및 수도권의 강세와 지방권의 약세로 대별될 것이다. 특히 서울의 경우 전반적 강세 속에 강남4구(강남․서초․송파․강동) 및 한강변의 일부 재건축 아파트 등은 감정가격을 훨씬 넘어서는 높은 낙찰가율을 나타낼 것이다.
수도권의 경우 아직 고점대비 저평가된 것으로 인식돼 있는 일산, 평촌, 산본, 중동 등 1기신도시지역과 과천, 용인, 송도, 판교, 광교 등 인기 택지개발지역에 소재한 아파트들에 입찰자들의 관심이 대거 쏠릴 것으로 보인다. 하지만 서울 도심권과 상당한 거리를 두고 있는 수도권 외곽지역 및 비인기 수도권지역은 일반 매매시장에서와 마찬가지로 경매시장에서도 소외될 것이다.
한편 지방권의 경우 일반 매매시장에서와 마찬가지로 전반적인 약세 속에 특히 호경기시절 과잉 공급된 미분양아파트로 여전히 고전하고 있는 대구광역시, 광주광역시, 울산광역시 등은 감정가격에 크게 못 미치는 낮은 낙찰가율을 보일 것이다.
다섯째, 실물경기 회복 여부, 금리인상 여부, 부동산 규제정책의 재도입 여부 등 다양한 변수가 올 하반기 경매시장에 커다란 영향을 미치는 주요 변수로 작용할 수 있을 것이다. 하지만 무엇보다 DTI(총부채상환비율)나 LTV(담보대출인정비율) 규제와 같은 부동산 대출규제 강화가 가장 큰 영향을 미칠 것으로 보인다. 부동산 대출규제는 부동산경기 회복에 찬물을 끼얹는 존재가 될 것이고 이는 결국 경매시장의 위축을 함께 불러올 것이기 때문이다.
결론은 2009년 하반기 경매시장은 대출규제와 같은 강력한 부동산 규제정책이 변수로 작용하지 않고 현재처럼 국내외 각종 경기지표가 꾸준한 회복세를 유지해준다면 분명코 경매투자의 최적기임에 틀림없다는 것이다.
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