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토지(땅)를 경매로 매입코자 한다면 입찰에 앞서 반드시 거쳐야할 필수적 단계가 하나 더 있다. 그것은 현장답사를 통해 지적도가 실제 현황과 일치하는지 여부를 점검하고 확인하는 일이다. 이때 지목이 임야인 경우에는 지적도라 하지 않고‘임야도’라고 부른다. 이는 임야와 기타 토지를 구분해 관리하는 토지관리시스템에서의 차이일뿐 그 내용상의 차이는 사실상 없다.
지적도는 지적법에 따라 토지의 경계와 위치를 표시하기 위해 토지의 필지마다 지번, 지목, 경계선 등 사실관계를 표시해 놓은 부동산 공부(公簿)이다. 다시 말해 지적도라는 공부는 토지의 모양, 도로 저촉상태, 향후 도시계획에서 도로편입 여부 등을 살펴볼 수 있게 도와주는 부동산관련 공적 서류이다. 대한민국 토지가 대략 3천여만 필지라면 1개 필지마다 각각의 지적도를 가지고 있는 것이다.
하지만 지적도가 실제 현황과 일치하지 않는 경우도 적지 않은 게 사실이다. 몇해전 모 TV방송국에서 크게 다뤘던‘케케묵은 지적도’라는 뉴스가 이러한 현실을 여실히 보여주고 있다. 이 뉴스에 따르면 경기도 ○○○시 소재 토지 5만8천여평이 지적도와 실제 현황이 전혀 일치하지 않는다는 것이다. 따라서 이들 지역에 소재한 집들은 낡아도 쉽사리 고칠 수 없을 뿐만 아니라 사고파는 것도 마음대로 할 수 없다는 것이다. 결국 자기 땅임에도 불구하고 마음대로 집도 지을 수 없고 거래도 할 수 없다니 참으로 안타까운 일이다. 실제로 이 지역에서는 지적도와 실제 측량사이의 혼선으로 볼썽사납게 지어진 건물도 상당하다고 한다. 게다가 정부까지도 이러한 문제를 모르고 한때 이곳에 수로개설계획을 세웠다가 미처 예상치 못한 건물 때문에 공사를 포기할 수밖에 없었다고 한다.
경매를 포함해 토지(땅)에 투자를 할 때는 무엇보다도 사전 현장답사가 중요하다. 지적공부상에는 평지로 표기되어 있는 땅이 실제 현장에 가서 확인해보면 경사가 심해 사실상 건축행위가 어려운 쓸모없는 땅으로 판명나는 경우가 적지 않기 때문이다. 특히 시골지역 즉 도시지역이 아닌 비도시지역의 토지는 공부상의 내용과 실제 현황이 일치하지 않는 경우가 대부분이다. 이는 1백여년전 일제시대때 수작업으로 작성한 지적도를 고치지 않고 현재까지 사용하고 있는데 원인이 있는 것이다. 실제로 지적도상에는 임야로 표기되어 있지만 현황은 하천이나 계곡인 경우가 적지 않은데 이는 세월이 흐르면서 자연스럽게 물줄기가 바뀌어 생긴 현상이다.
만일 이때 제대로 된 현장답사를 하고자 한다면 지적도는 물론 나침반, 카메라, 일반지도, 필기노트와 필기구 등을 함께 지참할 필요가 있다. 이들 비품들은 현장답사시 반드시 커다란 도움을 줄 것이다.
지적도를 가지고 현장답사를 통해 얻어야 하는 가장 중요한 것은 내 땅을 정확히 찾아내는 일이다. 실제로 땅찾기에 특별한 신통력을 가지고 있거나 경험이 풍부한 사람이 아니라면 지적도를 가지고 현장을 찾아가더라도 자기 땅을 정확하게 찾아내기란 결코 쉽지가 않다. 특히 면적이 1백여평 이내의 작은 땅이면서 별다른 특징없이 모양도 그만그만하다면 전문가들도 땅을 찾아내는데 상당한 애를 먹는다. 따라서 지적도를 이해하고, 그 지적도를 통해 현장을 분석하는 안목을 늘리는 것이 매우 중요하다.
지적도를 이용해 해당 토지의 위치를 찾아내기 위해서는 가장 먼저 해당 토지의 기점을 찾아야 한다. 기점이란 답사대상이 되는 토지를 찾아내는데 기준이 되는 자연물을 말하며 보통 인접한 도로나 계곡, 하천, 구거 등이 기점이 된다. 현장답사를 할 때는 이 지적도 상의 기점과 일치하는 실제 현장상의 기점을 찾아내는 것이 매우 중요하다. 하지만 일반인에게는 이 역시 매우 어려운 과제임이 분명하다. 아무리 찾아도 발견하지 못하는 경우에는 해당 토지와 가장 인접한 곳에 소재한 농가주택을 찾아 도움을 요청하는 것도 좋은 방법이다. 참고로 지적도상의 방위는 상단이 북측에 해당한다. 나침반을 이용해 실제 방위와 비교해 볼 수 도 있다.
만일 이와 같은 방법으로 답사대상 토지를 찾아냈다면 이제는 내 땅이 어디서 어디까지인지를 확인하기 위해 정확한 지적 경계선을 파악해 본다. 이때 해당 토지의 실제 경계가 지적도상의 경계선과 일치하지 않는다면 지적공사 등에 측량 의뢰해 시정할 필요가 있다. 참고로 지적도상의 축척이 1200분의 1인 경우에는 1㎝는 12m, 축척이 1600분의 1인 경우에는 16m가 된다는 점을 이해해둘 필요가 있다. 또한 인근에 전신주가 있는 경우에는 그 간격이 보통 50m임을 감안하여 실제거리를 대략이라도 계산해보는 것도 큰 도움이 될 것이다.
지적도를 통해 답사대상 토지의 위치와 경계선을 확인했다면 마지막으로 주변의 중개업소 3곳 이상을 방문해 해당 토지의 이력, 현황, 시세, 현지분위기 등을 꼼꼼히 알아낼 필요가 있다. 그런 다음 관할 지자체(시․군․구청) 도시계획과 등을 찾아가 개발계획의 존재 여부 등을 확인한다. 이는 토지대장, 토지이용계획확인서, 지적도 등을 떼서 개발에 관한 입소문 등을 최종적으로 확인하면 된다. 이때 반드시 확인해야 할 사항으로는 공법상의 토지이용 및 거래에 관한 규제, 토지이용계획 등이다. 지적도의 발급은 토지의 소재지와 관계없이 전국 어느 행정관청(시․군․구청, 읍․면․동사무소)에서나 가능하다.
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