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토지대장(임야대장)이나 건축물관리대장은 부동산 등기부등본(->이하 등기부)이나 토지이용계획확인서와 마찬가지로 부동산을 매입하기에 앞서 반드시 살펴봐야할 공부(->공적장부)이다. 한가지 특이한 점은 이들 공부(->토지대장이나 건축물관리대장)들은 당사자의 신청에 의해 등기가 이루어지는 등기부와 달리 행정관청 즉 해당 지자체(->시․군․구)에서 직권으로 등록한다는 것이다. 이는 이들 대장(->토지대장이나 건축물관리대장)이 등기부처럼 단순히 권리관계를 공시하는데 그치지 않고 행정관청에 의해 과세를 목적으로 만들어진 공부이기 때문이다.
우리나라의 등기부는 공신력을 전혀 인정받지 못하고 있다. 즉 매수인이 등기부에서 공시한 내용을 믿고 부동산을 거래할 경우 설령 기재된 내용의 허위성으로 선의의 피해를 입더라도 결코 보호받지 못한다. 이는 공신력을 인정하게 되면 거래의 안전과 신속성은 보장되지만 진정한 권리자의 권리를 상실시킬 가능성이 크기 때문이다.
한편 우리나라의 경우 등기부와 대장(->토지대장, 건축물관리대장)이 이원화되어 있다. 등기부가 권리관계를 공시하고 있는 공부라고 한다면 대장은 사실관계를 공시하고 있는 공부이다. 따라서 권리관계의 변동은 등기부를 기초로 하여 대장을 정리하지만 사실관계의 변동은 대장을 기초로 하여 변경등기를 한다.
등기부와 대장의 기재내용이 일치하지 않는 경우가 가끔씩 발견되는데 이는 공부의 관리를 관장하는 주체가 다르기 때문에 발생하는 문제이다. 만일 미등기 토지나 미등기 건물에 대한 보존등기를 신청할 때에는 반드시 대장을 첨부하여야 한다. 특히 부동산 매매계약에 있어 매수인의 입장이라면 반드시 매매계약의 체결 전에 등기부와 대장간의 불일치사항은 없는지 여부를 확인하여야 한다. 만일 매수인의 눈에 불일치사항이 발견되었을 경우에는 매도인으로 하여금 대장과 등기부를 정리하게 한 후 매매계약을 체결하여야 사후 예기치 못한 낭패를 보지 않게 된다. 하지만 이들 불일치사항들을 정리하지 않고 매매계약을 체결할 경우 등기시에 매도인을 찾아 정리를 요청해야 하나 매도인이 이미 잔금까지 수령하고 비협조적으로 나올 경우에는 시간의 지연에 따른 추가비용은 물론 정신적 스트레스마저 발생할 우려가 많다는 점을 기억해야 할 것이다.
◆ 토지대장(임야대장)
일반적으로 평지는 토지대장에 등록하는 반면, 수림지나 암석지, 간척지, 자갈밭, 모래땅, 황무지 등은 임야대장에 등록하게 된다.
토지대장은 토지와 관련된 여러 가지 정보가 담겨져 있는 공부인데, 토지대장의 일반적 기재사항으로는 부동산의 소재(->리․동 단위까지 법정행정구역의 명칭을 기재함), 지번(->임야대장에는 숫자 앞에‘산’을 붙임), 지목(->정식명칭을 기재함), 면적(->㎡으로 표시함) 그리고 소유자의 성명 또는 명칭, 주소 및 주민등록번호 등이 있다. 반면 행정안전부령이 정하는 사항으로는 토지의 고유번호, 도면번호, 필지별 대장의 장번호 및 축척, 토지의 이동사유, 토지소유자가 변경된 날과 그 원인, 토지등급과 그 설정․수정 년 월 일, 그리고 개별공시지가와 그 기준일 등이 있다. 특히 토지등급(->과세표준등급)의 경우 취득당시의 공시지가가 없을시 취․등록세의 기준이 된다. 한편 지목, 등급, 면적을 확인하려면 토지대장을 떼어 보거나 열람하면 된다. 참고로 등기부와 토지대장의 면적이 서로 일치하지 않는다면 토지대장이 기준이 된다.
◆ 건축물관리대장
건축물이 있는 땅이라면 반드시 토지대장과 함께 건축물관리대장도 확인해야 한다. 건축물관리대장은 재산세 부과를 위해 행정관청(시․군․구청)에 비치된 공부인데 건축물의 허가사항 및 가치평가의 기준이 된다.
건축물관리대장에는 건축물의 규모(면적, 층수 등), 구조, 용도, 연수, 건폐율, 용적률, 소유자현황 등이 기재되어 있다. 하지만 이들 공부를 볼 때는 반드시 지번이 서로 일치하는지, 소유자가 서로 일치하는지, 주용도와 면적이 서로 일치하는지 등을 확인해야 한다. 간혹 토지와 건물의 소유자가 서로 다를 경우가 있는데 이럴 경우에는 각각 따로 매매계약을 체결해야 한다. 만일 행정관청의 허가없이 건물의 용도를 변경하거나 불법적으로 사용하게 되면 벌금 및 고발조치로 이어질 수 있다. 한편 미등기건물에 대해서도 건축물관리대장에 그 명세가 나타난다.
토지대장(임야대장)과 건축물관리대장은 시, 군, 구청에서 발급을 받을 수 있으며 인터넷 대한민국전자정부 홈페이지(www.korea.go.kr)를 통해서도 발급이 가능하다.
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