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이번 편은 토지이용계획확인서(하편)입니다. 상편에서는 토지이용계획확인서의 열람을 통해 얻을 수 있는 2가지 정보 즉 토지이용시 공법상 제한사항과 개발에 따른 미래시점의 토지의 경제적 가치 예측에 대해 살펴보았습니다. 하편에서는 토지이용계획확인서에 가장 많이 등장하는 용도지역, 용도지구, 용도구역에 대해 살펴보고, 아울러 토지이용계획확인서를 열람하는 목적 및 방법에 대해 말씀드리겠습니다.
◆ 먼저 토지이용계획확인서에 자주 등장하는 용도지역, 용도지구, 용도구역에 대해 살펴보겠다. 특히 토지(또는 토지가 포함된 부동산)경매에서 이들 용어에 대한 명확한 구별 및 이해는 응찰에 앞서 반드시 선행되어야 한다.
첫째, 용도지역이다. 용도지역은 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 나뉜다. 또 도시지역은 다시 주거지역(->전용, 일반, 준주거지역), 상업지역(->중심, 일반, 근린, 유통상업지역), 공업지역(->전용, 일반, 준공업지역), 녹지지역(->보전, 생산, 자연녹지지역)으로 나뉘고, 관리지역 역시 다시 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 나뉜다.
용도지역이 특별히 중요시 되는 이유는 세분화되는 지역별로 행위제한이 다르다는 것인데, 특히 용적률과 건폐율을 좌우하기 때문이다. 사실 용적률과 건폐율이 높은 순으로 토지가치도 높다. 즉 아주 특별한 경우가 아니라면 상업지역 > 주거지역 > 공업지역 > 녹지지역 순으로 땅값(->토지가격)의 차이가 있다. 따라서 주거지역이 상업지역으로, 공업지역이 주거지역으로, 녹지지역이 공업지역으로 바뀌는 것과 같은 용도지역의 변경은 땅값 상승과 동일시된다고 봐도 무방하다.
둘째, 용도지구이다. 용도지구는 크게‘법(->국토의 계획 및 이용에 관한 법률)과 대통령령에 의해 정해진 용도지구’와‘시․도의 도시계획조례에 의해 지정된 용도지구’로 나뉜다.
‘법과 대통령령에 의해 정해진 용도지구’로는 경관지구, 미관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보존지구, 시설보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구, 대통령령이 정하는 지구(->위락지구, 리모델링지구)가 있다. 특히 경관지구(->구, 풍치지구), 미관지구 등에서의 건축행위제한에 주의할 필요가 있다.
셋째, 용도구역이다. 용도구역은 크게 개발제한구역(->그린벨트), 도시자연공원구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역(->바다의 그린벨트)으로 나뉜다.
이들 중 특히 주목할 대상은 개발제한구역 즉 그린벨트이다. 개발제한구역은 장기적이며 평면적인 개발억제정책으로 별도의 기간 제한도 없다. 사실 개발제한구역 내에서는 원칙적으로 어떠한 개발행위도 불가능하다. 한편 개발제한구역의 해제 내지 해제예정은 곧 땅값 급등을 의미하는 것이므로 항상 특혜시비가 붙을 수밖에 없다. 결국 특혜시비는 결국 개발제한구역의 해제가 결코 쉽지 않음을 반증하는 것이기도 하다. 따라서 개발제한구역 즉 그린벨트 내의 토지매입은 건축행위 등 토지의 활용에 제한이 가해지는 것이므로 일반 토지 보다 신중하게 접근해야 할 것이다.
◆ 용도지역제(->용도지역, 용도지구, 용도구역)
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구분 |
용도지역 |
용도지구 |
용도구역 |
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지정원칙 |
-모든 토지에 지정
-하나의 토지에 중복지정 불가 |
-필요한 토지에 지정
-하나의 토지에 중복지정
가능 |
-필요한 토지에 지정
-하나의 토지에 중복지정 가능 |
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지정목적 |
-토지의 경제적․효율적 이용
-공공복리의 증진 |
-용도지역의 기능 증진
-미관․경관․안전 등의 도모 |
-시가지의 무질서한 확산 방지
-계획적․단계적 토지이용의 도모
-토지이용의 종합적 조정․관리
관리 |
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지정범위 |
-전국의 모든 토지 |
-용도지역 내 일부 토지 |
-용도지역․용도지구와 별도의
규모로 지정가능 |
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행위제한 |
-건물의 용도․건폐율․용적률․
높이 등 |
-용도지역의 행위제한을
강화 또는 완화 |
-용도지역․용도지구의 행위제한과 별도 |
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상호관계 |
-서로 독립적으로 지정될 수 있음 |
◆ 다음으로 토지이용계획확인서를 열람하는 목적에 대해 살펴보겠다.
첫째, 글자 그대로 해당 토지를 어떻게 이용할 수 있는지 즉 해당 토지에 어떤 종류의 건축물을, 어느 규모로, 얼마나 높게 지을 수 있는지를 행위 이전에 미리 알아보기 위함이다.
둘째, 도시계획시설 즉 도로, 철도, 주차장, 광장, 공원, 유원지 등의 계획여부를 확인하기 위함이다.
셋째, 토지의 형상, 배치향, 도로저촉 및 하천인접여부 등 건축설계시 유용한 정보를 얻기 위함이다.
◆ 끝으로 토지이용계획확인서를 제대로 열람하는 방법에 대해 살펴보겠다.
첫째, 해당 토지의 개발행위와 관련 용적률, 건폐율, 층수제한을 담고 있는 용도지역, 용도지구, 용도구역에 대해서는 좀더 면밀한 검토가 필요하다. 보다 구체적으로 알아 보기위해 관련법규와 해당 지자체 조례 등을 열람할 필요도 있다.
둘째, 비록 토지이용계획확인서상에는 도로가 없는 맹지이나 실제로는 관습도로가 존재하는지여부를 파악할 필요가 있다.
셋째, 토지이용계획확인서상의 기재 내용과 실제 현황과의 일치여부를 확인하기 위해 반드시 현장답사를 병행해야 한다.
넷째, 토지이용계획확인서 하단의 확인도면(->약식 지적도)은 위쪽이 정북향, 아래쪽이 정남향이며 우측이 동향, 좌측이 서향이다. 통상적으로 대지의 북측에 도로가 연접해 있으면 좋은 땅이라고 본다.
다섯째, 토지이용계획확인서상의 내용에 의문사항이 있을 경우에는 반드시 해당 지자체의 관할 부서(->도시계획과, 도시디자인과, 건축과, 주택과, 지적과, 토지관리과 등)에 문의하여 확인해야 한다.
◆ 토지이용계획확인서는 해당 지자체(->시․군․구청) 지적과를 직접 방문하여 신청하면 누구나 발급받을 수 있다. 신청서에 지번과 신청자의 인적사항을 기재한 후 신청종목란에 토지이용계획확인서를 체크하여 접수하면 즉시 발급된다. 발급비용은 건당으로 계산되며 일반(->흑백)은 1,000원, 칼라는 1,500원이다. 물론 팩스로도 발급받을 수 있다.
하지만 최근에는 직접 해당 지자체를 방문하지 않고도 가정이나 사무실에서 인터넷(->광역시청 또는 도청홈페이지)을 이용해 무료로 열람하거나 유료로 발급(->증빙제출용)받을 수 있다. 발급비용은 건당 1,090원(->법정수수료 1,000원 및 부가수수료 90원)이다.
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